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融创半年报 净利润和净负债率同时大涨

更新时间:2019-09-09

  8月22日,融创中国发布2019年上半年业绩,其营收、利润大涨,两项指标涨幅均超过目前已经发布半年报的万科、碧桂园(2007.HK)。

  2019年上半年,融创合同销售金额为2141.6亿元,营收768.4亿元,同比增长64.9%;净利润102.9亿元,同比增长61.7%。

  同期,万科营收1393.2亿元,同比增长31.5%;净利润118.4亿元,同比增长29.8%;碧桂园营收2020.1亿元,同比增长53.2%,净利润156.4亿元,同比增长20.8%。

  恒大(3333.hk)虽8月末才公布2019年上半年财报,但是,8月9日晚间,中国恒大已经发布公告称,预计上半年净利润为270亿元,同比下降49%。

  融创的营收与万科、碧桂园差距很大,但是利润增幅却很可观,是万科的2倍,碧桂园的3倍。

  《财经》记者根据财报测算,融创截至2019年6月30日的净负债率为205.88%,较2018年年底的149.39%上升56.49个百分点。去杠杆、降负债仍是未来大课题。

  净负债率【{(有息负债-货币资金)/所有者权益}×100﹪)】可以比较直观的体现一家房企的财务结构,净负债率越高,意味着企业动用了更高的财务杠杆。

  在融创2019年中报中,关于资本与负债的比率,只列出了两项,一是债务净额/资产总额,其中债务净额就是净负债率的分子,即有息负债-货币资金,而分母却是资产总额,而非净资产(所有者权益)。二是资本负债比率,债务淨额/资本总额,同样将分母扩大。这两组数据虽然也反应了资本与负债的关系,却不能清楚看到财务杠杆的力度。

  融创截至2019年6月30日的债务净额/资产总额(资产负债率)为90.84%,与去年同期的90.52%持平。

  由于国内房地产行业实施预售制,房屋竣工前产生的预售房款在财务上按负债算,因此,资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况,但净负债率却不同。

  净负债率的分子有息负债是企业主动融资产生的,相当于开发商从银行、信托、私募等渠道筹集的有成本的钱。净负债率居高不下,意味着融创仍面临严竣的去杠杆挑战。

  目前,在四家碧万恒融四家头部房企中,万科上半年净负债率为35.04%,这是行业内公认的较低水平。

  亿翰智库从2018年营收超30亿元的上市房企中筛选出100家样本房企测算,结果显示100家房企的平均净负债率为84.09%。融创净负债率是这一平均值的2.4倍。

  如此高的净负债率,利润增幅却还能在上半年引领全行业,原因是融创的低成本土地储备与深耕一二线的战略。

  上半年财报显示,截至2019年6月30日,融创土地储备约2.13亿平方米,货值(可售房屋总价值)预计约2.82万亿,其中超过83%位于一二线城市,平均土地成本约人民币4307元╱平米。

  在棚改政策红利逐渐释放,一城一策、房住不炒等楼市调控方向并未松动的大背景下,三四线房价已经历了一年的下跌,而一二线房价由于刚需支撑,却在缓慢上涨。六合网页挂牌

  只要房价上涨,地产商的营收与利润数据就不会难看,只要保证房子的销量,开发商就有足够的回款,游刃有余的偿还到期负债,有更充沛的资金买地,并进入下一个利润循环。

  今年下半年,融创累计可售资源超5700亿元。孙宏斌曾在2018年年报时预测,2019年的销售目标为5500亿元,目前只完成39%。下半年,融创仍然面临去库存压力。

  此时,去库存能力不仅是保持房企的业绩与利润,也是活下去的生命线。因为所有地产公司都面临新一轮融资监管调控。

  2019年7月29日,央行在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,会议认为,近年来银行业信贷结构出现积极变化,但房地产行业占用信贷资源依然较多,要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

  现在,融创海外债的发债成本已经到了年化8%左右。监管趋严,会让房企融资更加艰难、融资成本继续高涨,随之而来的是有息负债的增高。为了避免资金链断裂,去库存、高周转是每个高负债率房企的必备技能。

  融创目前主要业务有四大板块,文化、地产、文旅以及服务,其中地产开发仍然是不可撼动的赚钱主力。

  8月16日,融创中国被宣布纳入恒生中国企业指数,这意味融创越来越受到国际投资者的关注。4月,国际三大评级机构将融创评级上调为展望稳定,这都将利于这家公司的海外融资。

  截至2019年上半年,融创的贷款总额为3020亿元,其中,短期贷款为1212亿元,长期贷款为1808亿元。而其持有货币资金1380亿元,覆蓋一年內到期有息負債超1.1倍,覆蓋下半年到期有息負債超3.1倍。

  这就是说,融创虽然净负债率高企,但短期内偿债压力并不大。长期来看,这家公司拥有的一二线土地储备,也可以给其更多时间来优化杠杆率。

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